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中古住宅購入の際の注意点

確定申告の時期で、先日お問い合わせをいただきました。

 

 

ある仲介業者からすまい工房で建築した住宅を中古住宅として購入された方からです。

 

 

中古の住宅を購入した方でも確定申告をして住宅ローン減税を受けることができる場合があります。

木造の中古住宅の場合は築20年以内、非木造(コンクリート造等)は築25年以内。

(住宅ローン減税を受けるためには、築20年以内でも他に制約があります)

 

 

今回ご相談を受けた方は、築20年以上が経過しており、一般的には

住宅ローン減税を受けられないのですが、築20年以上の場合でも

2つの緩和策があり、税務署から耐震基準適合証明書を提出してください、

と指示があったそうです。

 

 

2つの緩和策

① 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

② 耐震基準適合証明書を提出する

のどちらかを満たしていれば、住宅ローン減税がうけられるそうです。

 

 

ただし、

①の既存住宅売買瑕疵保険は、引渡しを受けるまでに保険に加入しておかなければなりません。

その為、買主への引渡前に第三者の建築士や検査機構等の非破壊検査や目視、

計測などによる現場検査の実施をして問題が無ければ保険への加入が出来ますが、

所有権移転前に瑕疵保険の検査を実施することについて売主の許可が必要です。

売主が宅建事業者の場合は、瑕疵保険の加入手続きは売主である宅建業者が行いますが、

任意の制度なので加入手続きを拒否された場合、買主側では瑕疵保険の手続きができません。

 

 

不動産売買契約後では遅いので買付申込みの時に取引の条件として瑕疵保険の加入をお願いすると良いようです。

 

 

②の耐震基準適合証明書は、申請をしないともらえない書類で、

発行費用や住宅診断料費用がかかります。

この証明書は、物件の引き渡し(所有権移転)前までに建物調査を行い必要であれば、

耐震基準を満たすように改修工事をし、売り主が申請の手続きをして引渡を受けます。

(引渡前に耐震基準適合証明書を発行してもらう場合は、売り主の許可を得て耐震診断を実施する必要があります)

 

 

売主の許可が得られない場合は、売買契約後に建物調査を行い仮申請をしておき、

引渡を受けてから改修工事を行い証明書を取得できればよいのですが、耐震診断の結果、

現行基準を満たしていた場合は、制度の対象外となります。

また、この方法で証明書を取得する場合は、新住所で登記を行うと制度対象外となる為、

旧住所で登記を行い、その後新住所で再度登記をする必要があります。

 

 

本来であれば、仲介業者から説明をする必要があると思うのですが、

そういった説明は一切なかったそうなので、今からでは既存住宅売買瑕疵保険の加入も出来ず、

耐震基準適合証明書の発行も出来ないため、住宅ローン減税は受けることができない、という結果になりました。

 

 

弊社で中古住宅を販売したわけではありませんが、ご相談を受けましたので、

中古住宅を検討している方の参考に調査した内容を掲載させていただきました。

 

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