坪単価とは？建物の価格に含まれるもの・含まれないものを解説！

家づくりを考え始めると目にする「坪単価」。この数字だけで建物の価格を判断するのは、少し注意が必要です。なぜなら、坪単価の計算方法やどこまでの費用を含むかは、ハウスメーカーや工務店によって基準が違うからです。この記事では、坪単価の基本的な意味から、価格に含まれるもの・含まれないものの違いを解説します。各社の提示する金額を正しく見比べる知識を身につけて、安心して家づくりを進めましょう。

坪単価とは建物の価格を知るための指標

家を建てるときの費用について考えるとき、「坪単価」という言葉をよく目にします。ここでは、坪単価がどのようなものか、その基本的な考え方について解説します。坪単価は、建物の建築費が1坪あたりいくらになるかを示したもので、異なる住宅会社が建てる家の価格を大まかに比較する際に役立つ便利な指標です。

ただし、坪単価の計算方法には決まったルールがなく、住宅会社によってどこまでの費用を含むかが異なるため、あくまで目安として捉えることが大切です。

坪単価の基本的な計算方法

坪単価は、一般的に次の計算式で求められます。

坪単価 ＝ 建物の本体価格 ÷ 延床面積（坪）

この計算式にある「建物の本体価格」とは、建物を建てるための工事にかかる費用（本体工事費）のことです。 また、「延床面積」は建物の各階の床面積を合計した広さを指します。 ちなみに、1坪は約3.3㎡の広さで、畳2枚分と考えるとイメージしやすいかもしれません。

例えば、建物の本体価格が3,000万円で、延床面積が40坪の家の場合、坪単価は以下のように計算できます。

項目	金額・面積	計算
建物の本体価格	3,000万円	3,000万円 ÷ 40坪 = 75万円
延床面積	40坪
坪単価	75万円

このように坪単価が分かると、希望する家の広さからおおよその建築費用を予測したり、住宅会社ごとの価格帯を比較したりする際の参考にできます。

坪単価の価格に含まれるもの

ここでは、坪単価の計算でよく用いられる費用について解説します。坪単価の価格の中心となるのは、建物そのものを建てるための「本体工事費」です。ただし、どこまでの費用を本体工事費に含めるかは住宅会社によって異なるため、注意が必要です。

建物本体の工事費用「本体工事費」

本体工事費は、建物の基礎や骨組み、屋根、内装・外装、そしてキッチンやトイレといった設備など、建物そのものをつくるためにかかる費用のことです。 一般的に、家づくりにかかる総費用のうち約70%～80%を占めるといわれています。

本体工事費には、主に次のような工事の費用が含まれています。

工事の種類	主な工事内容
仮設工事	工事用の足場や仮設トイレの設置、工事期間中の電気や水道など、工事を始めるための準備にかかる費用です。
基礎工事	地面を整地し、建物を支える土台となるコンクリートの基礎をつくる工事です。
木工事（躯体工事）	建物の土台や柱、梁、屋根の骨組みなど、建物の構造部分をつくる工事を指します。
屋根・外壁工事	屋根材を葺いたり、外壁材を張ったりして、雨風から建物を守るための工事です。
内装・建具工事	壁紙（クロス）や床のフローリング、天井の仕上げや、室内のドアや窓、ふすまなどを取り付ける工事が含まれます。
設備工事	キッチン、お風呂、トイレなどの水まわり設備や、電気の配線、ガスの配管、水道管などを設置する工事です。

坪単価の価格に含まれないことが多いもの

坪単価は、主に建物本体を建てるための費用から計算される指標です。そのため、全体の予算を考える際には、坪単価には含まれない費用があることを知っておくことが大切です。ここでは、坪単価の価格に含まれないことが多い「付帯工事費」と「諸費用」について解説します。

建物以外にかかる「付帯工事費」

付帯工事費とは、建物本体の工事以外に必要となる費用のことです。快適で安全な暮らしを始めるために欠かせない工事で、総費用の15%～20%程度が目安とされています。 敷地の状況や、どのような家を建てるかによって必要な工事や金額が変わってきます。

工事項目	内容
地盤改良工事費	地盤の強度を調べる調査を行い、必要に応じて地盤を補強する工事です。
解体工事費	建て替えの場合に、既存の建物を解体するための費用です。
屋外給排水・ガス工事費	道路に埋設されている水道管やガス管を、敷地内に引き込むための工事です。
外構・造園工事費	駐車場、門、フェンス、庭の整備など、建物の外周りに関する工事です。
空調・照明・カーテン工事費	エアコンや、各部屋の照明器具、カーテンなどの設置にかかる費用です。

登記や税金などの「諸費用」

諸費用とは、建物の工事費以外に発生する、手続きや税金、ローン関連の費用の総称です。 新築物件の場合で物件価格の3～7％、中古物件の場合は6～10％程度が目安となります。 これらの多くは現金での支払いが必要になるため、あらかじめ資金計画に含めておくことが重要です。

費用項目	内容
登記費用	土地や建物の所有権を法的に登録するために必要な費用で、登録免許税や司法書士への報酬が含まれます。
税金	不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」や、工事の契約書に必要な「印紙税」などがあります。
住宅ローン関連費用	住宅ローンを組む際に、金融機関に支払う事務手数料や保証料、火災保険料などです。
その他	地鎮祭や上棟式といった祭事費用、新しい住まいへの引越し代、仮住まいの家賃なども考慮しておくと安心です。

坪単価で建物を比較するときの注意点

坪単価は、家づくりの費用を考えるときの一つの目安になります。でも、坪単価の数字だけを見て「こちらの会社の方が安い」と決めてしまうのは少し待ってください。実は、会社によって坪単価の計算方法が違うことがあるため、単純に比べられない場合があるのです。

計算の基準になる面積が会社によって違う

坪単価は「建物の本体価格 ÷ 面積」で計算しますが、この「面積」の考え方が会社によって主に2種類あります。「延床面積」と「施工床面積」です。どちらの面積で計算するかによって、坪単価の金額が変わってくるので注意が必要です。

法律で定められた「延床面積」

延床面積は、建築基準法で定められた公的な面積のことで、建物の各階の床面積を合計したものです。 登記や税金の計算などにも使われる、正式な数値です。 ただし、玄関ポーチやバルコニー、吹抜け、一定の基準を満たすロフトなどは、この延床面積には含まれません。

会社独自の基準である「施工床面積」

施工床面積は、ハウスメーカーや工務店などが独自に使っている面積の基準です。 こちらは法律での決まりがなく、延床面積には含まれない玄関ポーチ、バルコニー、吹抜けなども含めて計算されることが一般的です。 そのため、同じ建物でも施工床面積の方が延床面積よりも広くなります。 広い面積で割るぶん、施工床面積を使って計算した方が坪単価は安く見える傾向があります。

面積の種類	基準	特徴
延床面積	建築基準法に基づく公的な基準	・各階の床面積の合計 ・バルコニーや玄関ポーチ、吹抜けなどは含まれない ・登記や税金の計算に使われる
施工床面積	会社独自の基準	・延床面積に含まれない部分（バルコニー等）も含むことが多い ・延床面積より広くなるため、坪単価が安く見えることがある

坪単価にどこまでの費用を含むかは会社次第

坪単価を比べるときにもう一つ気をつけたいのが、計算のもとになる「建物の本体価格」に、どこまでの工事費用が含まれているかという点です。この範囲にも会社ごとのルールがあり、坪単価だけでは本当の価格を比べにくいのが実情です。

例えば、A社では建物本体の工事費に照明器具やカーテンレール、屋外の給排水工事の費用まで含めて坪単価を出しているかもしれません。一方で、B社ではそれらの費用は別途「付帯工事費」として、坪単価の計算からは除いている場合があります。 このように、坪単価に含まれる費用の範囲は会社によってさまざまです。いくつかの会社を比べる際には、提示された坪単価がどの範囲の費用を含んでいるのか、見積もりの内容をしっかりと確認することが大切になります。

建物の種類で見る坪単価の目安

ここでは、建物の種類によって坪単価がどのように変わるのかを見ていきます。夢のマイホーム計画を立てる第一歩として、注文住宅や建売住宅、そして依頼する会社による違いを、それぞれの特徴とともに解説します。

注文住宅の坪単価

注文住宅は、間取りやデザイン、設備などを自由に選べるのが魅力ですが、その自由度の高さから坪単価も幅広い価格帯になります。住宅金融支援機構の「フラット３５利用者調査」によると、注文住宅の建築費は全国平均で3,932万円でした。同調査での平均的な住宅面積は約118.5～119.5㎡（約35.8～36.2坪）であるため、ここから計算すると坪単価の目安は約111万円となります。

また、坪単価は建物の構造によっても変わってきます。一般的に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に高くなる傾向があります。

構造	坪単価の目安	特徴
木造	60万円～100万円	設計の自由度が高く、コストを抑えやすい。多くの住宅で採用されている。
鉄骨造	80万円～120万円	耐久性が高く、柱の少ない広々とした空間を作りやすい。
鉄筋コンクリート造(RC造)	100万円～	耐火性・防音性に優れるが、建築コストは高めになる。

建売住宅の坪単価

建売住宅は、土地と建物がセットで販売される住宅です。注文住宅と比べて仕様がある程度決まっているため、コストが抑えられ、坪単価も低い傾向にあります。一般的な建売住宅の坪単価は50万円から70万円程度が目安とされています。

建売住宅の価格が抑えられるのは、同じ仕様の建物を複数建てることで、建材の大量仕入れや工事の効率化が可能になるためです。 そのため、比較的購入しやすい価格でマイホームを手に入れることができます。

ハウスメーカーと工務店の坪単価の違い

家づくりを依頼する会社には、全国展開する「ハウスメーカー」と、地域に根差した「工務店」があります。どちらを選ぶかによっても、坪単価は変わってきます。

	ハウスメーカー	工務店
坪単価の傾向	高め（約70万円～100万円）	抑えめ（約50万円～80万円）
特徴	品質が安定しており、ブランド力や保証が充実している。広告宣伝費や研究開発費が価格に含まれることが多い。	設計の自由度が高く、地域に合わせた家づくりが得意。会社によって技術力やデザインに差がある。

ハウスメーカーは、モデルハウスの維持費や広告費がかかる分、坪単価は高くなる傾向があります。 一方で、工務店はそうした経費が少ないため、費用を抑えやすいのが特徴です。ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、選ぶ仕様やプランによって価格は大きく変動します。

まとめ

坪単価は、建物の価格を知るための便利な目安です。しかし、坪単価の計算方法は会社によって異なり、付帯工事費や諸費用が含まれていないこともあります。そのため、坪単価の数字だけで単純に比較するのは注意が必要です。家づくりで大切なのは、最終的にいくらかかるのかという総額です。気になる会社が見つかったら、総額の見積もりを依頼して、内容をよく確認しながら比較することをおすすめします。